Giới chuyên gia và nhà đầu tư đều cho rằng sắp tới đây tất cả phân khúc bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá lên rất cao, tuy nhiên khả năng thanh khoản lại có nguy cơ thấp xuống. Bình quân giá căn hộ hạng C tại khu vực TP.HCM hiện đã đạt mốc 60 triệu đồng/m2, trong khi nhiều mặt bằng kinh doanh trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) cũng đã được nâng từ mức 26triệu đồng/tháng cho diện tích từ 35m2 đến 40m2 hồi tháng 1 lên thành 35 triệu đồng/tháng cho căn chỉ 27m2.
Trong khi đó, hơn nửa năm qua, giá đất nền ở Long An, Đăk Nông, Bình Phước,… đã tăng hơn 31%. Thậm chí, một căn biệt thự ở Đồng Nai còn tăng đến 22% giá trị sau chưa đầy 3 tháng. Bất động sản đang có xu hướng tăng giá mạnh ở khắp nơi, trên mọi phân khúc. Những yếu tố về lạm phát, dịch bệnh như hiện nay càng đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa. Vậy những nguyên nhân nào đang làm cho thị trường bất động sản không ngừng tăng giá? Xem thêm chia sẻ bên dưới.
Những lực đẩy tăng giá của thị trường bất động sản
Tại tọa đàm “Giải mã về những cơn sốt đất” mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận chuyên Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam có đánh giá, nếu giai đoạn 2018-2019 giá đất chỉ tăng nhẹ ở một số khu vực tại TP.HCM như Quận 9, Thủ Đức nương theo nhiều dự án lớn, thì 2 năm trở lại đây, diễn biến này xuất hiện ngày càng nhiều và lan rộng trên cả nước.
Ông Kiệt lý giải kinh tế Việt Nam dù đang chịu ảnh hưởng của Covid-19 nhưng vẫn có tốc độ tăng trưởng tương đối tốt. Các thông tin quy hoạch mới về vùng, địa phương, triển khai kết nối hạ tầng cũng đã được công bố, trong khi có nhiều doanh nghiệp ngoại phát triển khu công nghiệp, dự án căn hộ, nhà phố, nghỉ dưỡng,… dẫn đến tâm lý đầu tư đón đầu, nên giá bán bất động sản bị đẩy lên cao.
Mặt khác, tình hình lạm phát cao, các nhà đầu tư lớn có nhu cầu tìm kênh neo giữ tài sản mà bất động sản là một trong số ít những kênh an toàn, hiệu quả nhất. Chuyên gia ngành bất động sản Phan Công Chánh nhìn nhận các dòng tiền trong nước đang dồi dào, đặc biệt nhiều nhà đầu tư mảng chứng khoán đang tăng 2-4 lần lợi nhuận, trong một năm qua nhưng nhà đầu tư này đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro.
Trong khi đó, nguồn cung BĐS ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM “gần như đã đạt ngưỡng”, còn lại các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư. Thiếu nguồn cung đang làm giá đất tăng, đặc biệt tại nhiều địa phương mới nổi. “Chưa kể, sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa rồi được coi như là một cơn tâm chấn, có sức lan tỏa lớn, đẩy mặt bằng chung giá bất động sản tăng lên theo”, chuyên gia Phan Công Chánh cũng nói thêm.
Chia sẻ với nhà báo ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, ông Lê Quốc Kiên (TP.HCM) cho biết thêm, với những người sản xuất kinh doanh thì lợi nhuận trung bình thường khoảng 15-18%/năm trên tổng vốn đầu tư. “Với tình hình lạm phát có xu hứng tăng cao, giá nguyên vật liệu đầu vào cũng tăng nhanh trong khi giá bán chưa thể theo kịp, cộng với việc nhu cầu người tiêu dùng sụt giảm, sẽ làm cho nhà kinh doanh dễ nản lòng và đẩy tiền vào tích lũy tài sản hơn”, ông nói.
Cá nhân ông hiện cũng đang đầu tư vào nhà phố liền thổ, nhà cho thuê, đất nền vùng ven và đất tỉnh. Ông cho biết nếu không bị nhiều áp lực từ nợ ngân hàng sẽ không bán, trừ khi đất được giá tốt, vì bán rồi lại phải tốn công đi tìm mua chỗ khác, không thể giữ tiền mặt nhiều trong thời điểm lạm phát hiện nay. Nguồn cung sẽ đến nhiều hơn nữa từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và có thể không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng.
“Ai cũng sở hữu bất động sản, nhưng lại không ai có tiền”
Dự báo trong khoảng 1-2 năm tới, ông Kiên cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng lên rất cao, bởi với những nhà đầu tư cá nhân, càng lạm phát thì họ lại càng tăng giá bán ra cao hơn, để chống trượt giá. Khi toàn thị trường đều có tâm lý chung này, mặt bằng giá bán mới tự khắc được thiết lập, cơ sở định giá của các đơn vị chuyên thẩm định và ngân hàng cũng sẽ tăng lên.
“Các dự án bất động sản sắp xây dựng trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn mức giá cho tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao hoàn thiện sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá dự kiến này. Điều này đẩy giá hiện tại của nhiều khu vực lên theo”, nhà đầu tư kì cựu này nhìn nhận.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đánh giá trong 2022 sẽ là năm bản lề cho giai đoạn tiếp tục phát triển của nền kinh tế, sau những xáo trộn bởi đại dịch vừa qua. Do đó, giá bất động sản sẽ vẫn tiếp tục tăng mạnh, nhưng tốc độ gia tăng nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào khả năng của khách hàng và độ chấp nhận của thị trường.
Nguồn cung trong năm 2022 và 2023 cũng sẽ phục hồi, tạo đà gia tăng cho thời gian tới. Tuy nhiên, theo Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, một khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản có tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, vì tính thanh khoản không có.
Đồng thời, nhiều nhà đầu tư lại dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh khá nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống của ngân hàng. Trao đổi với nhiều nhà báo lớn quanh quan điểm này, ông Lê Quốc Kiên cũng khẳng định thêm các giao dịch bất động sản hiện nay đều có tính thanh khoản khá chậm.
“Người bán thì ai cũng tính thêm phần trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận vào giá trị tài sản, người mua thì lại kỳ vọng giá bán giảm và chờ mua với giá bằng hoặc thấp thị thường 5-15% so với quý II/2021”, điển hình là những người đã mua căn hộ tại Metropole Thủ Thiêm. Hiện dự án đã bàn giao giai đoạn 1, còn lại 4 phân khu thuộc giai đoạn 2,3,4 đang dần hoàn thiện phần móng nhưng người mua lại muốn giá bán thấp hơn thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm khoảng 7%.
Theo quan sát của ông Kiên, phần lớn các nhà đầu tư đã dồn tiền mua bất động sản từ giữa năm 2020. Đến năm 2021, tình hình dịch bệnh vừa qua đã ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh trong khi rủi ro lạm phát ngày một tăng cao, thông tin phát triển hạ tầng xuất hiện khá nhiều nên nhà đầu tư không những không muốn “ra hàng” mà còn tiếp tục mua thêm vào.
Do đó, trừ những khach hàng đã chốt lời và tiếp tục tái đầu tư, thời điểm này ông cho rằng đa số các nhà đầu tư đang bước vào giai đoạn cạn tiền, nguồn vay ngân hàng chắc đã gần “hết room”. Đó là khi nghịch lý xuất hiện: “Ai cũng sở hữu bất động sản, nhưng không ai có tiền”. Vì vậy, theo quan điểm đầu tư của riêng ông, những người có thể “ôm” tài sản từ 3-5 năm sẽ đẩy dòng vốn để chốt lời khi bán ra rát dễ.
Còn những nhà đầu tư có nguồn vốn mỏng chỉ “ôm” được từ 1-2 năm, thậm chí dưới 1 năm, sẽ dần có xu hướng quay về khu vực gần trung tâm, lợi nhuận tuy có ít hơn nhưng dễ thanh khoản hơn để đề phòng nhiều rủi ro về sau. Chuyên gia Phan Công Chánh cũng cho rằng nên đa dạng hóa hơn các danh mục đầu tư trong bối cảnh này.
Bên cạnh việc tập trung vào các nhu cầu nhà ở giá rẻ và phân khúc căn hộ mức giá trung bình, hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, thì nhà đầu tư có thể nhắm đến các dự án bất động sản tại TP Thủ Đức hoặc các dự án nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển mạnh như: Quy Nhơn, Phan Thiết,… với mức giá còn đang thấp, dư địa tăng trưởng còn rất cao.
"
"
"
"
"
"
